Neuf questions ont \u00e9t\u00e9 choisies par l’un des auteurs de ce blog, pour analyser la r\u00e9forme du cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire de 2016 en Belgique. A la fin de cette page d’introduction, pour plus de lisibilit\u00e9, chaque question peut \u00eatre s\u00e9lectionn\u00e9e ind\u00e9pendamment.<\/p>\n\n\n\n
\u00c0 l\u2019occasion de la publication, d\u00e9but 2016, du rapport de la Centrale des cr\u00e9dits aux particuliers relatif \u00e0 l\u2019ann\u00e9e 2015[1]<\/a>, il ressort, sans grand \u00e9tonnement, que le cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire demeure, avec 25,8% la deuxi\u00e8me forme de cr\u00e9dit la plus fr\u00e9quemment usit\u00e9e par les particuliers, la premi\u00e8re \u00e9tant les ouvertures de cr\u00e9dit (56,7%).<\/p>\n\n\n\n Cette seule statistique d\u00e9montre \u00e0 suffisance l\u2019importance de ce type de cr\u00e9dit, notamment sur le plan social. <\/p>\n\n\n\n Sur le plan r\u00e9glementaire, si la loi du 4 d\u00e9cembre 1992 a connu une relative stabilit\u00e9, ces deux derni\u00e8res ann\u00e9es ont suscit\u00e9 une importante refonte de la mati\u00e8re. Outre l\u2019int\u00e9gration, par le truchement de loi du 19 avril 2014<\/a>[2]<\/a>, de la majorit\u00e9 des dispositions de cette loi au sein du Code de droit \u00e9conomique, et plus pr\u00e9cis\u00e9ment en son Livre VII, intitul\u00e9 \u201cServices de paiement et de cr\u00e9dit\u201d[3]<\/a>, c\u2019est surtout l\u2019adoption de la Directive 2014\/17\/UE du 4 f\u00e9vrier 2014 <\/a>sur les contrats de cr\u00e9dit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers \u00e0 usage r\u00e9sidentiel[4]<\/a> qui a suscit\u00e9 une r\u00e9forme de la mati\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n Fruit d\u2019une d\u00e9cennie de travaux europ\u00e9ens, elle vise \u00e0 \u00e9laborer un cadre r\u00e9glementaire concernant les contrats de cr\u00e9dit au logement et certains aspects des r\u00e8gles de contr\u00f4le et des r\u00e8gles prudentielles pour les pr\u00eateurs et interm\u00e9diaires de cr\u00e9dit.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, si son principal objectif est de promouvoir le cr\u00e9dit responsable<\/em>[5]<\/strong><\/em><\/a>, elle pr\u00e9voit des r\u00e8gles obligatoires en mati\u00e8re d\u2019information du consommateur et de transparence \u00e0 l\u2019\u00e9gard de celui-ci. En r\u00e9alit\u00e9, elle tend \u00e0 assurer aux consommateurs un niveau de protection similaire \u00e0 celui qui existe actuellement en mati\u00e8re de cr\u00e9dit \u00e0 la consommation[6]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Cette Directive d\u2019harmonisation minimale – sauf sur quelques points pr\u00e9cis[7]<\/a> -, devait \u00eatre transpos\u00e9e en droit belge pour le 21 mars 2016. Si la loi pr\u00e9cit\u00e9e du 19 avril 2014, tel qu\u2019ex\u00e9cut\u00e9e par l\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 29 octobre 2015<\/a>[8]<\/a>, avait d\u00e9j\u00e0 transpos\u00e9 les r\u00e8gles de contr\u00f4le et prudentielles, il manquait encore les dispositions \u201cr\u00e9glementaires\u201d. <\/p>\n\n\n\n Tel est pr\u00e9cis\u00e9ment l\u2019objectif poursuivi, par le l\u00e9gislateur belge, lors de l\u2019adoption de la loi du 22 avril 2016 portant modification et insertion de dispositions en mati\u00e8re de cr\u00e9dit \u00e0 la consommation et de cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire dans plusieurs livres du Code de droit \u00e9conomique<\/a>[9]<\/a> (ci-apr\u00e8s la \u201cloi du 22 avril 2016\u201d).<\/p>\n\n\n\n La nouvelle loi qui, s\u2019agissant de pr\u00e9senter les derni\u00e8res actualit\u00e9s en mati\u00e8re de cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire \u00e0 l\u2019automne de l\u2019an 2016, d\u00e9limitera l\u2019objet de ces pages, entre en vigueur le 1er d\u00e9cembre 2016[10]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n L’examen ici r\u00e9alis\u00e9 ne pr\u00e9tend pas \u00e0 l\u2019exhaustivit\u00e9, mais vise \u00e0 dresser le portrait du livre VII du Code de droit \u00e9conomique tel qu\u2019il sera en vigueur d\u00e8s le 1er d\u00e9cembre 2016 et en ce qu\u2019il concerne le \u201cnouveau\u201d<\/em> cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire.<\/p>\n\n\n\n 2. QUEL CHAMP D\u2019APPLICATION RATIONAE MATERIAE<\/em><\/a> <\/p>\n\n\n\n 3. COMMENT S\u2019ENVISAGE LA PHASE PRECONTRACTUELLE<\/a> ?<\/p>\n\n\n\n 4. COMMENT SE CONCLUT LE CONTRAT DE CR\u00c9DIT<\/a> ?<\/p>\n\n\n\n 5.\u00a0\u00a0QU\u2019EN EST-IL DES CONTRATS ET SERVICES ACCESSOIRES<\/a>\u00a0?<\/p>\n\n\n\n 6. QUE RETENIR SUR L\u2019EXECUTION DU CONTRAT DE CREDIT <\/a>?<\/p>\n\n\n\n 7. COMMENT LA LOI ENVISAGE-T-ELLE LA RESILIATION DU CONTRAT DE CREDIT ?<\/a><\/p>\n\n\n\n 8. QUID DES SURETES<\/a> ?<\/p>\n\n\n\n 9. QUELLES SANCTIONS POUR QUELS MANQUEMENTS <\/a>?<\/p>\n\n\n\n Au-del\u00e0 de l\u2019int\u00e9r\u00eat que nous portons \u00e0 ces questions, cette nouvelle loi ne constitue pas, de notre point de vue, une r\u00e9volution. Elle codifie d\u2019une part de nombreuses obligations incombant aux pr\u00eateurs et aux interm\u00e9diaires que la doctrine, la jurisprudence et le code de conduite volontaire europ\u00e9en relatif \u00e0 l’information pr\u00e9contractuelle concernant les pr\u00eats au logement avaient d\u00e9j\u00e0 d\u00e9velopp\u00e9es, en ce compris sur la question de la remise pr\u00e9contractuelle d\u2019une fiche standardis\u00e9e d\u2019informations. D\u2019autre part, la loi aligne de nombreuses dispositions sur celles applicables au cr\u00e9dit \u00e0 la consommation. Une question parlementaire que l\u2019on retrouve dans les travaux pr\u00e9paratoires refl\u00e8te d\u2019ailleurs cette perception.<\/p>\n\n\n\n Certes, la protection du consommateur est renforc\u00e9e et ce dernier devrait b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019outils de comparaison plus performants dans sa qu\u00eate d\u2019obtention du financement le plus avantageux possible.<\/p>\n\n\n\n Nous ne pouvons que regretter n\u00e9anmoins, que cette protection accrue du consommateur s\u2019op\u00e8re une fois encore par le biais de la multiplication documentaire, ce qui risque \u00e0 notre avis de d\u00e9courager encore davantage le consommateur de prendre connaissance de l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des documents qui lui auront \u00e9t\u00e9 remis. En r\u00e9alit\u00e9, ce n\u2019est pas tant les documents remis au consommateur qui accroiteront sa protection, mais davantage les autorit\u00e9s de contr\u00f4le, dans l\u2019exercice de leurs missions.<\/p>\n\n\n\n Sur le plan technico-pratique, la Directive 2014\/17 sur le cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire a n\u00e9cessit\u00e9 une d\u00e9cennie de travaux pour aboutir \u00e0 un texte normatif qui laisse encore aux Etats membres de l\u2019Union Europ\u00e9enne quelques libert\u00e9s. La dur\u00e9e d\u2019\u00e9laboration de la directive r\u00e9v\u00e8le un certain paradoxe dans la mesure o\u00f9 sa transposition par les Etats membres devait \u00eatre effective en 24 mois – d\u00e9lai que la Belgique n\u2019a pu respecter. Le paradoxe se transforme en un sentiment \u00e9trange lorsque l\u2019on constate que le l\u00e9gislateur belge justifie le retard pris pour cette transposition par \u201cla technicit\u00e9 et l\u2019ampleur de ce projet de loi<\/em>\u201d, mais n\u2019a entendu laisser aux entreprises actives en cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire qu\u2019un d\u00e9lai d\u2019\u00e0 peine 8 mois pour impl\u00e9menter la loi du 22 mars 2016. Certains arr\u00eat\u00e9s royaux d\u2019ex\u00e9cution de la loi n\u2019ont pas encore \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s. La m\u00e9thode semble t\u00e9moigner soit d\u2019une connaissance insuffisante du secteur, soit d\u2019une absence de prise en consid\u00e9ration des pr\u00e9occupations de celui-ci.<\/p>\n\n\n\n Toutes les entreprises actives dans le cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire n\u2019ont pas forc\u00e9ment suivi les \u00e9volutions l\u00e9gislatives en la mati\u00e8re. Certaines n\u2019ont par ailleurs jamais \u00e9t\u00e9 confront\u00e9es \u00e0 certaines notions telles que le TAEG. Pour tous les professionnels, des syst\u00e8mes informatiques doivent \u00eatre modifi\u00e9s, des proc\u00e9dures doivent \u00eatre adapt\u00e9es, les dispositions l\u00e9gales doivent \u00eatre assimil\u00e9es et le personnel doit \u00eatre form\u00e9 \u00e0 temps.<\/p>\n\n\n\n L\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi fix\u00e9e au 1er d\u00e9cembre 2016 ne permettra pas \u00e0 tous les professionnels actifs dans le cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire de b\u00e9n\u00e9ficier de conditions optimales pour respecter les exigences du l\u00e9gislateur, m\u00eame ceux qui disposent d\u2019importants moyens juridiques et humains. Nous comprenons difficilement cet empressement du l\u00e9gislateur alors que les abus constat\u00e9s par le l\u00e9gislateur europ\u00e9en et ayant justifi\u00e9 l\u2019adoption d\u2019une directive sur le cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire concernent avant tout d\u2019autres Etats membres que la Belgique.<\/p>\n\n\n\n Selon nous, il est imp\u00e9ratif que la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur de la nouvelle loi soit report\u00e9e, au minimum au mois de juin 2017. Comment se positionnera le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral, lorsque l\u2019on sait qu\u2019il a fi\u00e8rement et publiquement annonc\u00e9 l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi avant 2017, tout en estimant qu\u2019il aura tenu compte, pour la fixation du d\u00e9lai, des obligatoires adaptations techniques, juridiques et humaines que cette loi entra\u00eene ?<\/p>\n\n\n\n De mani\u00e8re plus globale, pour les \u00e9tablissements financiers les plus grands, les exigences techniques et juridiques li\u00e9es \u00e0 la loi du 22 avril 2016 interviennent en pleine inflation r\u00e9glementaire ininterrompue depuis plus de quinze ans <\/a>: apr\u00e8s avoir v\u00e9cu une crise bancaire et une crise des dettes souveraines, les \u00e9tablissements financiers ont notamment \u00e9t\u00e9 confront\u00e9s \u2013 parfois \u00e0 plusieurs reprises pour un m\u00eame sujet – \u00e0 \u201cMiFID<\/em>\u201d 1 et 2, \u201cTwin Peaks<\/em>\u201d, au Code de droit \u00e9conomique et aux nombreux livres qui ont eu un impact sur le secteur financier, \u00e0 la loi sur les assurances, \u00e0 la r\u00e9glementation li\u00e9e \u00e0 la distribution d\u2019instruments financiers – r\u00e9gie par un arr\u00eat\u00e9 royal dont les dispositions principales n\u2019entreront finalement pas en vigueur -, les r\u00e9glementations \u201cSolvency\u201d<\/em> 1 et 2, \u201cAIFM<\/em>\u201d, \u201cUCITS<\/em>\u201d 1 \u00e0 5, \u201cEMIR<\/em>\u201d, les commissions d\u2019interchange, \u201cPRIIPS<\/em>\u201d, \u201cCRD<\/em>\u201d 1 \u00e0 4, \u201cCRR<\/em>\u201d et la nouvelle loi bancaire, la r\u00e9glementation de la planification financi\u00e8re, des actes europ\u00e9ens d\u00e9l\u00e9gu\u00e9s, etc.<\/p>\n\n\n\n Peut-\u00eatre serait-il opportun de permettre aux professionnels du secteur bancaire et financier de \u201csouffler\u201d<\/em> et d\u2019assimiler l\u2019inflation de r\u00e9formes qui, bien que celles-ci soient l\u00e9gitimes et souhaitables pour la plupart, ont tendance \u00e0 fatiguer les individus qui participent \u00e0 leur impl\u00e9mentation. Ces r\u00e9formes participent de l\u2019impression \u201cd\u2019asphyxie r\u00e9glementaire qui r\u00e9sulte de la masse des textes et des couches r\u00e9glementaires qui s\u2019accumulent\u201d (T. BONNEAU, \u201cRem\u00e8de ou cancer ?\u201d, RD bancaire et fin<\/em>., mai-juin 2013, cit\u00e9 par T. BONNEAU, R\u00e9gulation bancaire et financi\u00e8re europ\u00e9enne et internationale, op. cit., p. 16.<\/em>).<\/em><\/p>\n\n\n\n Pour citer Monsieur H. de Vauplane<\/a>, \u201cUne bonne r\u00e9gulation est aussi une r\u00e9gulation qui sait alterner temps de r\u00e9forme et temps de pause. Or, depuis le passage \u00e0 la monnaie unique, ce sont pr\u00e8s de vingt ann\u00e9es de r\u00e9formes ininterrompues qu\u2019ont connues les march\u00e9s financiers en Europe. Il est d\u00e9sormais urgent de faire une pause en mati\u00e8re de r\u00e9gulation financi\u00e8re apr\u00e8s toutes ces ann\u00e9es d\u2019harmonisation forc\u00e9e. Et laisser aux acteurs de la finance le temps d\u2019assimiler les milliers de pages de directes, r\u00e8glements et autres textes publi\u00e9s depuis une dizaine d\u2019ann\u00e9es\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n [1]<\/a> Doc. Parl.<\/em>, 1685\/003, p. 9 : \u00ab Pourquoi les dispositions en mati\u00e8re de cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire ne reprennent-elles pas toutes les dispositions applicables au cr\u00e9dit \u00e0 la consommation ? \u00bb.<\/em> A cette question, le ministre en charge a r\u00e9pondu, \u00e0 juste titre, que certaines particularit\u00e9s subsistent dans le chef du cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire, ne permettant pas une harmonisation maximale. Le ministre mentionne notamment les r\u00e8gles en mati\u00e8re de reconstitution de capital, le co\u00fbt aff\u00e9rent \u00e0 la mise \u00e0 disposition du consommateur d\u2019un pour une longue dur\u00e9e, les frais de taxation d\u2019un immeuble, etc.<\/p>\n\n\n\n [2]<\/a> Doc. parl.,<\/em> 1685\/001, p. 62.<\/p>\n\n\n\n [3]<\/sup><\/a> Le l\u00e9gislateur a \u00e9galement pris pour pr\u00e9texte de son retard de transposition le fait que les pr\u00eateurs \u00ab doivent disposer d\u2019un certain temps pour adapter leurs contrats et leur informatique, pour former son personnel et effectuer les adaptations administratives n\u00e9cessaires en fonction de la modification de la loi<\/em> \u00bb.<\/p>\n\n\n\n [4]<\/a> Pour un aper\u00e7u des r\u00e9formes financi\u00e8res des dix derni\u00e8res ann\u00e9es au niveau europ\u00e9en, voy. http:\/\/ec.europa.eu\/finance\/general-policy\/policy\/map-reform\/index_fr.htm<\/a>, consult\u00e9 le 23 juillet 2016.<\/p>\n\n\n\n [5]<\/a> T. BONNEAU, \u201cRem\u00e8de ou cancer ?\u201d, RD bancaire et fin<\/em>., mai-juin 2013, cit\u00e9 par T. BONNEAU, R\u00e9gulation bancaire et financi\u00e8re europ\u00e9enne et internationale, op. cit., p. 16.<\/p>\n\n\n\n [6]<\/a> H. DE VAUPLANE, \u201cChanger les paradigmes de la r\u00e9gulation financi\u00e8re\u201d, in Rapport moral sur l\u2019argent dans le Monde, 2014, Association d\u2019\u00e9conomie financi\u00e8re, 2014, pp. 32. P. 32.<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n [1]<\/a> Le document est disponible \u00e0 l\u2019adresse : https:\/\/www.nbb.be\/doc\/cr\/ccp\/publications\/ bro_ckpstat2015f_20012016.pdf<\/a>.<\/p>\n\n\n\n [2]<\/a> Loi du 19 avril 2014 portant insertion du livre VII “Services de paiement et de cr\u00e9dit” dans le Code de droit \u00e9conomique, M.B.<\/em>, 28 mai 2014, p. 41686.<\/p>\n\n\n\n [3]<\/a> Sur la loi du 19 avril 2014, voy. not. Ph. D\u2019Haen & P. Heymans, \u00ab Cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire : nouvelles l\u00e9gislations entrant en vigueur en 2015 et 2016 \u00bb in<\/em> Le cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire: Actualit\u00e9s et r\u00e9ponses pour la pratique<\/em>, Limal, Anthemis, 2015, pp. 8 et s.<\/p>\n\n\n\n [4]<\/a> J.O.<\/em>, 28 f\u00e9vrier 2014, L62, p. 34. Sur cette directive, voy. not. J. Vannerom, \u00ab Towards a European Single Market for Mortgage Credit. From zero to \u2026 ? \u00bb, R.E.D.C.<\/em>, 2015\/2.<\/p>\n\n\n\n [5]<\/a> Doc. Parl., Chambre, 54-1685\/003, Rapport, page 4. en r\u00e9alit\u00e9, la Directive reprend de nombreuses obligations qui figuraient d\u00e9j\u00e0, depuis le 30 septembre 2002 (date d\u2019entr\u00e9e en vigueur), dans le code de conduite volontaire europ\u00e9en relatif \u00e0 l’information pr\u00e9contractuelle concernant les pr\u00eats au logement, qui pr\u00e9voyait d\u2019ailleurs d\u00e9j\u00e0 la remise pr\u00e9contractuelle au client d\u2019une Ficher d\u2019Information Standardis\u00e9e Europ\u00e9enne. Voy. http:\/\/ec.europa.eu\/internal_market\/finservices-retail\/docs\/home-loans\/agreement_fr.pdf<\/a>, consult\u00e9 le 17 juillet 2016.<\/p>\n\n\n\n [6]<\/a> Directive 2008\/48\/CE du Parlement europ\u00e9en et du Conseil du 23 avril 2008 concernant les contrats de cr\u00e9dit aux consommateurs et abrogeant la directive 87\/102\/CEE du Conseil, J.O.<\/em>, 22 mai 2008, L 133, pp. 66 et s.<\/p>\n\n\n\n [7]<\/a> Consid\u00e9rant 7 de la Directive 2014\/17\/UE. L\u2019on peut d\u2019ailleurs regretter, au niveau europ\u00e9en, qu\u2019en d\u00e9pit d\u2019une volont\u00e9 affich\u00e9e de rapprocher les r\u00e8gles relatives au cr\u00e9dit \u00e0 la consommation de celles relatives au cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire, l\u2019harmonisation voulue pour ces derni\u00e8res soit minimale, alors qu\u2019elle \u00e9tait maximale dans la Directive 2008\/48\/CE. Voy. P. D\u2019HAEN et P. HEYMANS, op. cit.<\/em>, p. 24.<\/p>\n\n\n\n [8]<\/a> Arr\u00eat\u00e9 royal du 29 octobre 2015 portant ex\u00e9cution du Titre 4, Chapitre 4, du Livre II du Code de droit \u00e9conomique, M.B.<\/em>, 5 novembre 2015, p. 67431.<\/p>\n\n\n\n [9]<\/a> M.B.<\/em>, 4 mai 2016, p. 30074. Notons que les derni\u00e8res r\u00e8gles pr\u00e9vues dans cette derni\u00e8re, telles que celles li\u00e9es \u00e0 l\u2019estimation de la valeur des biens, feront l\u2019objet d\u2019une r\u00e9glementation ult\u00e9rieure en droit positif belge.<\/p>\n\n\n\nIntroduction : la nouvelle r\u00e9glementation du cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire en Belgique<\/h2>\n\n\n\n
Conclusion<\/h2>\n\n\n\n
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