Quel champ d’application rationae materiae ?

Le Code de droit économique définit le contrat de crédit en son article I.9, 39° comme « tout contrat en vertu duquel un prêteur consent ou s’engage à consentir à un consommateur un crédit, sous la forme d’un délai de paiement, d’un prêt ou de toute autre facilité de paiement similaire ». Cette définition du contrat de crédit n’est pas sans poser quelques questions[1] .

Le Code définit plus spécifiquement le contrat de crédit hypothécaire en son article I.9, 53° comme « le crédit ayant pour objet le financement de l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers, consenti à un consommateur, et qui a) est soit garanti par une hypothèque ou un privilège sur un immeuble ou le nantissement d’une créance garantie de la même manière, b) soit constitue une créance résultant de la subrogation d’une ou plusieurs tierces personnes dans les droits d’un créancier privilégié sur un immeuble, c) soit est stipulé avec le droit de requérir une garantie hypothécaire, même si ce droit est stipulé dans un acte distinct, d) soit constitue une garantie hypothécaire stipulée au profit de la personne qui constitue une sûreté ».

La loi du 22 avril 2016 insère des points 53/1, 53/2 et 53/3 dans l’article I.9 du Code, ce qui entraîne un « glissement » du champ d’application de la législation belge, certains crédits usuellement considérés comme « à la consommation » devenant, dès l’entrée en vigueur de la loi, des crédits hypothécaires[2].

Elle précise en effet la définition du crédit hypothécaire contenue jusqu’ici dans le Code de droit économique et en définit deux variantes[3]. Le crédit hypothécaire est ainsi un contrat de crédit qui est garanti par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel ou une sûreté hypothécaire. Il peut avoir une « destination immobilière » lorsqu’il a pour objet le financement de l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers ainsi que les coûts et impôts y relatifs, ou le refinancement du même contrat de crédit, tandis qu’il sera considéré comme ayant une « destination mobilière » lorsque son objet est autre que celui du crédit à destination immobilière. Un crédit finançant l’acquisition d’une voiture, par exemple, s’il est garanti par une hypothèque ou par une sûreté assimilée[4], entre dans le champ d’application de la loi nouvelle, alors qu’il était considéré, jusqu’à aujourd’hui, comme un crédit à la consommation[5]. Certains contrats en cours devront donc faire l’objet d’un avenant, examiné infra[6] . La qualification du crédit hypothécaire conclu revêt une importance certaine dans la mesure où elle entraîne la soumission du prêteur à des obligations qui parfois diffèrent selon le type de crédit conclu.

La nouvelle loi fait également entrer dans son champ d’application le contrat de crédit qui ne serait pas garanti par une sûreté hypothécaire, mais qui serait néanmoins destiné au financement de l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers[7].

En revanche, le contrat de crédit, non garanti par une hypothèque et visant la rénovation d’un bien immobilier, n’entre pas dans le champ d’application de la loi et doit, par déduction, s’analyser comme un crédit à la consommation. Le législateur donne une liste exemplative de tels travaux[8] : tous les travaux concernant les biens immeubles sont visés : tant les grands travaux de rénovation (modification de la structure, extension de l’habitation, etc.), que les travaux qui concernent une partie de la maison, comme les travaux au toit, les travaux d’isolation, la rénovation de l’électricité, les travaux de plâtrerie, le remplacement de fenêtres et portes, la rénovation du chauffage central, le remplacement de cuisine ou salle de bain, la rénovation d’un escalier, la rénovation des sols, les travaux de peinture, tapisserie, aménagement du jardin, rénovation de la clôture, etc., tant que ces travaux ne vont pas de pair avec une constitution d’hypothèque. En revanche, ne sont pas considérés comme des travaux de rénovation, mais bien comme un crédit hypothécaire avec destination immobilière sans constitution d’hypothèque, le financement d’un montant d’avance sur l’achat d’une habitation, l’achat d’un box de garage ou le paiement de droits de succession ou de donation en rapport avec l’acquisition d’un bien immeuble.

En d’autres termes, les critères de la soumission d’un contrat de crédit à la nouvelle loi relative au crédit hypothécaire doivent désormais s’établir autour tant de l’objet du crédit (l’acquisition ou le maintien de droits réels immobiliers) que de l’existence ou non d’une sûreté hypothécaire pour ce qui concerne les crédits « à vocation mobilière ».

En pratique, l’on devra à présent classer les contrats de crédit entrant dans le champ d’application de la loi comme suit :

  • crédits ayant un but d’acquisition ou de conservation d’un droit réel (quelconque) sur un bien immobilier (quelconque), avec ou sans sûretés hypothécaires ou assimilées;
  • crédits ayant un but non-immobilier garantis par une hypothèque ou une sûreté assimilée, cette sûreté pouvant être une promesse ou un mandat hypothécaire, le nantissement d’une créance hypothécaire, une subrogation réelle, etc. ;
  • autres crédits non garantis par une sûreté hypothécaire ou assimilée : crédit à la consommation (pour autant que les dispositions y-relatives s’appliquent[9]).

Les travaux préparatoires de la loi analysée confirment enfin que la loi n’a pas pour vocation à modifier le « volet hypothèque », étant entendu la loi hypothécaire du titre III, livre XVIII du Code civil. La modification de l’article I.9, 39° du Code de droit économique pour expressément exclure du champ d’application de la loi « le contrat par lequel une hypothèque est consentie pour sûreté d’un crédit ouvert », est l’illustration de ce qui précède. L’ouverture de « crédit cadre » avec constitution d’hypothèque n’est, dès lors, pas impactée par la nouvelle loi[10], pour autant que les conditions liées à l’ouverture de crédit-cadre ne soient pas contraires aux dispositions de la loi, et que les différents prélèvements soient, eux, soumis à la législation applicable.

Quelques questions demeurent en suspens. Ainsi en va-t-il du crédit non assorti d’une sûreté hypothécaire qui viserait au financement de travaux d’aménagement d’un immeuble en ruine, pour le reconstruire. A quel régime un tel crédit doit-il être soumis ?

Qu’en est-il encore des hypothèques pour toutes sommes qui viendraient à garantir le remboursement d’un crédit à la consommation déjà existant ?

Comment qualifier par ailleurs le refinancement, par un seul crédit hypothécaire, d’un crédit à vocation immobilière d’une part, et d’un autre crédit à vocation mobilière ? Le Conseil d’Etat a posé la question au législateur dans son avis préalable[12], lequel a répondu que dans un tel cas, il convient d’avoir égard à la finalité déterminante du crédit en fonction du montant du crédit à refinancer.

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[1] Voy. les réflexions de P. D’HAEN et P. HEYMANS, op. cit., p. 12. Qu’en est-il par exemple d’un “plan de remboursement” conclu avec une caution ? Ne s’agit-il pas d’un crédit au sens de la loi, s’agissant d’un délai de paiement contractualisé ? Les prêteurs disposent-ils toujours de la possibilité de conclure un tel plan sans être astreint aux obligations précontractuelles prévues dans la loi, à l’instar de ce que l’article VII.3, § 3, 6° du Code de droit économique prévoit ? La formalité du passage devant le Juge des saisies prévu à l’article VII. 147, y compris lorsque la demande de délais émane de la caution, est-elle obligatoire ?

[2] Doc. Parl., op. cit., p. 25. Ceci ne manquera pas d’occasionner de nombreuses difficultés pratiques au sein des établissements prêteurs : les systèmes informatiques devront être adaptés pour répertorier de manière efficace le glissement opéré par la nouvelle loi ; de même, les enregistrements auprès de la Centrale des Crédits aux Particuliers de nombreux crédits devront être modifiés. Pour certains établissements de crédit, il s’agit assurément d’une (coûteuse) course contre la montre compte tenu des délais imposés par le législateur.

[3] Futurs articles I.9.53°/1 et 53°/2 du Code de droit économique.

[4] La nouvelle loi modifie l’article I. 9. 53° quant à la notion de sûreté hypothécaire comme englobant les sûretés suivantes : a) une hypothèque ou un privilège sur un immeuble ou le nantissement d’une créance garantie de la même manière, ou  b) la subrogation d’une ou plusieurs tierces personnes dans les droits d’un créancier privilégié sur un immeuble, ou c) le droit de requérir une garantie hypothécaire, même si ce droit est stipulé dans un acte distinct, ou d) la garantie hypothécaire stipulée au profit de la personne qui constitue une sûreté.

[5] Certains auteurs estiment également logiquement que, par exemple, le financement d’un voyage autour du monde pourrait être hypothécaire en vertu de la nouvelle loi. Voy. P. D’HAEN et P. HEYMANS, op. cit., p. 26. Le regroupement de crédits, garanti par une hypothèque, tombe également dans le champ d’application de la loi.

[6] Article 41 de la loi du 22 avril 2016.

[7] Le but du financement est plus large que celui visé par la Directive qui se cantonne pour sa part aux biens immeubles.

[8] Doc. Parl, 1685/001, p. 9.

[9] Voy. not. la contribution de N. Vandenberghe dans l’ouvrage dont est extrait cet article.

[10] Doc. Parl., 54-1685/001, exposé des motifs, p. 8.

[11] Pour les questions transitoires liées à, par exemple, l’adjonction d’une garantie hypothécaire à des contrats de crédit à la consommation déjà existants, voy. infra.

[12] Avis 58 636/1 du 26 janvier 2016, reproduit dans Doc. Parl., 1685/001, p. 192.


Thème : Baskerville 2 par Anders Noren.

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