This post is also available in:
Een wetsvoorstel dat in het Belgisch recht de komst van het mechanisme van de omgekeerde hypotheek (omgekeerd woonkrediet) beoogt, werd zopas in de Kamer ingediend. Veertien jaar na de subprimecrisis, onder meer veroorzaakt door het aanbod van agressieve en risicovolle hypothecaire kredietformules in de Verenigde Staten, zal het Belgisch recht binnenkort deze nieuwe kredietformule kennen, die vooral bejaarden, eigenaars van een of meer goederen, toelaat over een surplus aan liquiditeiten voor hun oude dag te beschikken?
1. De omgekeerde hypotheek in enkele woorden
De omgekeerde hypotheek, die het grote publiek ongetwijfeld beter kent onder de benaming omgekeerd woonkrediet, is een vorm van bankkrediet die de eigenaars van een gebouw toelaat, naar keuze, over een kapitaal te beschikken of een maandelijkse rente te ontvangen. In ruil wordt het gebouw als waarborg aan de bank gegeven, en de eigenaars kunnen er, indien zij er wonen en het wensen, tot hun overlijden blijven. Op dat ogenblik staan de rechthebbenden voor een keuze: de bank terugbetalen of het gebouw verkopen, in der minne of gedwongen. Termijnen zijn voorzien. De verplichting het krediet terug te betalen wordt concreet bij het overlijden van de ontlener.
Het concept van de omgekeerde hypotheek keert, zoals de naam aangeeft, de klassieke rollen van de bank en haar cliënt in een hypothecair krediet om: de eigenaar koopt geen gebouw, maar verkoopt het aan de bank, waarbij de bank hem een kapitaal of een regelmatige rente tot zijn overlijden uitkeert. Het mechanisme kan ook worden opgevat met een derde-hypotheekgever die zijn gebouw als waarborg geeft, waarbij de door de bank gestorte rente of het kapitaal bijvoorbeeld aan een ander familielid ten goede komt. Wanneer de eigenaar overlijdt, recupereert de bank het kapitaal via de verkoop van het gebouw.
2. Het wetsvoorstel over de omgekeerde hypotheek: enkele kernelementen
Het mechanisme van de omgekeerde hypotheek, dat reeds bestaat, volgens verschillende modaliteiten, in Frankrijk en Nederland, maar ook in Canada, de Verenigde Staten, Australië, Taiwan en Hongkong (reverse mortgage), vereist bepaalde aanpassingen aan de regels die op het hypothecair krediet van toepassing zijn zoals van kracht in het Belgisch recht. Dat is het voorwerp van het wetsvoorstel dat thans ter bespreking voorligt.
2.1. Geen solvabiliteitsanalyse, maar verplichte vastgoedexpertise
Bij wijze van voorbeeld zou de kredietgever in het geval van een omgekeerde hypotheek geen analyse van de solvabiliteit van de ontlener en van zijn terugbetalingscapaciteit moeten uitvoeren, aangezien een dergelijke analyse nutteloos is. In werkelijkheid telt enkel de waarde van het gebouw waarop de hypotheek is gevestigd. De bepaling van die waarde zou de voorafgaande uitvoering van een onafhankelijke vastgoedexpertise veronderstellen, door een door de partijen bij de overeenkomst erkende tussenpersoon. Deze expertise zou des te belangrijker zijn nu het geleende bedrag in geen geval de waarde van het gehypothekeerde goed zou mogen overschrijden, behoudens bijzondere gevallen (fout van de schuldenaar, uitwinning, enz.).
2.2. Versterkte advies- en informatieplicht
De informatieplicht van de bankier en zijn adviesplicht zouden worden versterkt, vóór de toekenning van een omgekeerd hypothecair krediet, om zich ervan te verzekeren dat de onervaren ontlener zich goed bewust is van de draagwijdte van zijn rechtshandeling.
2.3. Meer kosten
De totstandkoming van een krediet met omgekeerde hypotheek vereist in hoofde van de bank een bijzonder beheer van elk dossier: zij moet zich verzekeren van het behoud van de waarde van haar zakelijke zekerheid en moet bijgevolg de staat van het goed periodiek controleren en zich vergewissen van de actualiteit van de brandverzekering erop. Bij de dossierkosten zouden dus beheerskosten komen, ten laste van de ontlener.
2.4. Hypothecaire publiciteit en registratie bij de CKP
Het krediet zou het voorwerp moeten uitmaken van een positieve registratie bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (CKP). Men veronderstelt dat de banken overigens enkel een inschrijving van hun hypotheek in eerste rang zouden aanvaarden.
2.5. Einde van de kredietovereenkomst
Naast het bereiken van de einddatum van de overeenkomst, zou de fout van de ontlener of van de derde-hypotheekgever een vervroegde ontbinding van de kredietovereenkomst met omgekeerde hypotheek kunnen meebrengen (niet-betaling van de premie van de brandverzekering, het niet toelaten van een controle van de staat van het gehypothekeerde goed, de verwaarlozing van het gehypothekeerde goed, enz.). Andere oorzaken zoals de onteigening of de uitwinning van het goed door een andere schuldeiser zouden eveneens een vervroegd einde van de kredietovereenkomst kunnen meebrengen. In bepaalde gevallen zouden de periodieke stortingen waarvan de bank schuldenaar zou zijn, kunnen worden geschorst. Wanneer de hypotheek eindigt, zouden de partijen volgens het ingediende wetsvoorstel over een termijn van drie maanden en veertig dagen beschikken om een minnelijk akkoord over de waarde van het gehypothekeerde goed te sluiten. De terugbetaling van de bank zou binnen negen maanden na de opeisbaarheid van de schuldvordering moeten gebeuren.
2.6. Het uitvoerend onroerend beslag bij een omgekeerde hypotheek
Enkel het gehypothekeerde goed zou in dit geval het (preferentiële) onderpand van de kredietgever vormen. In afwijking van artikel 7 van de hypotheekwet zou de kredietgever geen verhaal kunnen uitoefenen op de andere goederen van de ontlener, behalve in geval van waardevermindering van het gehypothekeerde goed wegens een aan de ontlener of aan de eventuele derde-hypotheekgever toerekenbare fout. Als voorbeeld van fout denkt men aan het gebrek aan onderhoud van het gehypothekeerde goed, een gebrek aan brandverzekering, een vrijwillige of grof nalatige beschadiging van het goed, enz. De vereiste van een uitvoerbare titel voor de schuldeiser zou wegvallen (art. 1494 van het Gerechtelijk Wetboek), aangezien de partijen de bewoordingen van de overeenkomst in der minne en onderhands zouden kunnen wijzigen tijdens de uitvoering. Tot slot zou het intreden van een collectieve schuldenregeling of van een andere situatie van samenloop niet noodzakelijk het einde van de omgekeerde hypotheek meebrengen.
3. Wat te denken van deze omgekeerde hypotheek in het Belgisch recht?
In België is het onderwerp niet nieuw. Wij herinneren ons dat dit onderwerp reeds in 2007 binnen de kredietinstellingen werd besproken. Het ontbreken van een wettelijk kader en het intreden van de subprimecrisis in de Verenigde Staten hadden de omgekeerde hypotheek in de koelkast gezet.
3.1. Standpunt van de bank
De voornaamste bekommernis van de bankier ten aanzien van de omgekeerde hypotheek, naast het bijzondere beheer van dit soort dossiers, ligt in het feit dat de door de kredietgever gelopen risico’s veel belangrijker zijn dan in het geval van een gewoon hypothecair krediet. De bankier moet immers het hoofd bieden aan de risico’s verbonden aan de duur van het krediet (overlijdensrisico), de evolutie van de marktrente (renterisico), de evolutie van de waarde van het onroerend goed en van de markt (vastgoedrisico), enz. Om die redenen zal het geleende bedrag ongetwijfeld worden beperkt tot een maximaal quotum van de waarde van het gebouw, volgens de berekeningen die de kredietgevers zullen maken. Merken we overigens op dat de Hoge Raad voor de Huisvesting reeds de gelegenheid had gehad de omgekeerde hypotheek te becommentariëren in een advies nr. 10 van 16 januari 2008. Bij die gelegenheid wees hij er terecht op dat men niet uit het oog mag verliezen dat het voor de kredietgevers, gedurende een aantal jaren, om een zuivere investering zonder financiële inkomsten zal gaan (geen kredietterugbetalingen, geen huurinkomsten, geen opbrengsten uit de verkoop van woningen).
3.2. Standpunt van de ontlener
Vanuit het standpunt van de ontlener, al laat de omgekeerde hypotheek een comfortabeler levensniveau toe, is zij op strikt economisch vlak duur op het vlak van intresten, aangezien geen enkele aflossing van het kapitaal tijdens het krediet is voorzien. De intresten worden dus geboekt op het volledige daadwerkelijk geleende bedrag, tot de terugbetaling. In een artikel gepubliceerd in de krant L’Echo in 2008 werd een fictief voorbeeld van Test-Aankoop gepubliceerd om te waarschuwen voor de gevaren van de omgekeerde hypotheek: volgens Test-Aankoop zou een 68-jarige dame, eigenares van een op 220.000 EUR geschatte woning, via de omgekeerde hypotheek een eenmalig kapitaal van 88.000 euro ontvangen. Op 87-jarige leeftijd zou zij naar een rusthuis verhuizen en aan de bank een totaalbedrag van 378.000 EUR moeten betalen, zijnde intresten die drie keer het startkapitaal vertegenwoordigen. De in het wetsvoorstel voorziene verplichting van de kredietgever om vóór het sluiten van de kredietovereenkomst een voorbeeldmatige en prognostische tabel te verstrekken, alsook de versterking van de informatieplicht van de bank ten voordele van de kandidaat-ontlener, zijn essentiële elementen gelet op de kost die de formule van de omgekeerde hypotheek kan meebrengen.
4. Openstaande vragen
Bepaalde vragen blijven bestaan en zullen ongetwijfeld het voorwerp moeten uitmaken van amendementen op het ingediende wetsvoorstel, met name: hoe het onderhoud van het gehypothekeerde goed waarborgen indien de ontlener zijn goed verlaat om naar een rusthuis te gaan; zou de echtgenoot van de ontlener niet over een bijzondere zekerheid kunnen beschikken bij het overlijden van de ontlener, met het recht in het gehypothekeerde goed te blijven; wat zou het fiscaal regime van het mechanisme zijn; hoe, vanuit prudentieel oogpunt (met name in toepassing van de normen van het Bazels Comité, de CRD-richtlijn en de CRR-verordening), het interne beleid van de kredietinstellingen ten aanzien van de omgekeerde hypotheek ontwikkelen; hoe zullen de intresten werkelijk worden gekapitaliseerd; zou een andere schuldeiser de aan de ontlener gestorte hypothecaire rente kunnen beslaan; enz.
Dit artikel is een vertaling. Enkel de Franse versie is authentiek. Het wordt louter ter informatie verstrekt en vormt geen juridisch advies.
Geef een reactie